2017年上半年的商办地产市场有点热闹,自北京、上海开启的商办地产调控政策正呈蔓延之势,如今已覆盖至全部一线城市。政策高压之下,仍处于转型与去库存难题中的商办地产市场,一时间被外界纷纷唱衰,商办地产究竟路向何方?作为商办服务领域的持续变革者,好租从规范市场秩序和促进商业地产行业健康发展的角度出发,探寻新政给商办地产市场带来的改变。
一线城市集中调控
3月26日,北京住建委发文调控商办市场。新规明确规定,“商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途”,彻底改变商办市场规则。新规要求,商办类项目最小分割单元不得低于500平方米,在建在售商办类项目不得卖给个人,商业银行暂停此类购房贷款。已销售的商办类项目再次上市并出售给个人的,个人应符合名下在京无房和商办类房产记录,并连续五年缴社保或纳税。
看似严苛的政策下也体现了一定的人性化,5月23日,北京市住建委官方微博发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的最新说明,指出商办类项目新政的主要执行对象为增量,而对于存量部分,除出售对象有所限定外,其余暂不执行。与之前调控政策要求并无区别,但政策执行更加人性化,基本明确了政策的主要方向是遏制增量,对存量,特别是小业主已经使用的存量暂做引导。
相较于北京调控政策的“怀柔”指导,上海的商办地产政策则严苛了许多,4月21日,上海政府门户网站发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》文件,明确规定商业办公用地不得建设公寓式办公和公寓式酒店,从源头上断绝了“类住宅”产品的出现。随后在5月17日,上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作,停止审批公寓式办公项目;加强商业办公项目建设、销售监管,重新审核尚未上市销售的项目。
此后,广州也提出加强商办类房地产项目管理。“房地产开发企业销售商办类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位”。4月21日,成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》,也要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用,严禁擅自改变为居住用途。深圳也于5月12日发文限制商办转性,未来5年,商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。
至此,北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对商办类项目的调控政策,从城市类型看,基本集中在一线城市和部分热点二线城市。
新规引导行业健康发展
根据公开数据显示,北京“3·26”商住调控后近2个月内,北京商办市场彻底冰冻,实际市场成交跌幅99.9%,接近0成交。好租创始人兼ceo曲先洋表示:“政府对于商办地产调控实质目的是,促使开发商将快速开发转变为通过资本经营获取更高的增值收益,包括像最新的土地竞拍政策,也在不断提高开发商的自持比例,倒逼开发商从“重开发、轻持有”走向“重持有、轻开发”模式,进而推动商办地产市场的有序发展。”
“对于开发商而言,拿了商办用地,唯一的出路就只能是做好商业和办公类的产品,不过很多运营能力薄弱的开发商,势必将面对运营成本剧增,资金回笼速度放缓的困境。”曲先洋指出,“从当前商办地产市场情况看,特别是在“3·26新政”后,一些开发商盖好的商务楼不让卖了,就算是转而收取租金,也要现去寻找租户。”如何帮助开发商在存量市场中提升其产品竞争力、快速去库存,对包括好租在内的商办地产服务平台提出了新的挑战。
作为国内领先的互联网办公服务平台,好租涉及商办地产的买卖、租赁、资产管理和后续企业服务等相关领域,通过大数据链接客户和房源,同时以强大的资产运营及企业服务能力,为业主和客户方提供更优质的服务和更高的附加价值。成立一年多以来,好租的战略版图已扩至北京、上海、广州、深圳、成都、西安、武汉、杭州、天津等全国重点城市,并建立起一套成熟的一二线城市互相拉动的城市网络服务体系,无论是开发商、大型物业、投资管理公司,还是近两年比较活跃的联合办公,都可以通过好租的服务来对资产进行精细化的定位、运营和管理,进而提升产品竞争力,降低商办地产的库存去化周期。
曲先洋表示,2017年上半年,北上广深等一线城市对于商办地产用地用途进行限制,全面从严治理,为商办地产营造了健康有序的市场环境,回归业态本质的商办地产行业势必将进入发展的快车道。未来好租也将继续提升服务能力和资产运营能力,深入挖掘商办地产去化潜力,助力商办地产市场的优化升级。
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