乐居财经 展浩博 魏薇 发自北京
平安夜不平安，圣诞节不太平。在这个本该收到礼物的日子，新华联（000620.sz）却收到了一份问询函。
12月25日晚间，新华联公告收到深交所问询函。函件连发四问，聚焦新华联资金债务问题、股权质押事项和相关风险说明。
问询函的由头是一笔债务违约。在12月24日这天，也就是苏波被调查第二天，中南传媒即披露了一封子公司涉诉讼的公告。起因是新华联财务公司，借了湖南出版财务公司一笔同业拆借，原定于12月20日前偿还第一笔1.5亿元，但目前只还了2千万。
由于还有一笔1.5亿元需在2020年4月30号之前还上，所以目前总待偿金额为2.8亿。企查查显示，新华联财务公司是新华联控股全资子公司，湖南出版财务公司则是中南传媒子公司。
在过去的48小时里，新华联遭遇了一连串的“黑天鹅”。先是董事长苏波被查，紧接着又传出债务“爆雷”。新华联是因为处理这一连串糟心事，忙得焦头烂额，无暇还款，还是真的没钱还？
借新不足还旧，偿债压力大
问询函提到，截至2019年三季末，新华联流动负债为283.95亿元，短期借款15.44亿，一年内到期的非流动负债58.56亿，而期末货币资金为52.89元，偿债压力可见一斑。
新华联究竟是否“钱紧”？从财务数据中或许可以找到答案。
现金流量表也暴露了新华联的资金窘境。自2017年以来，新华联的筹资现金流持续为负，表明公司需要偿还大量债务和进行利润分配。2017年筹资现金流为负9.4亿元，2018年增至-46.16亿元，截至三季度末，为负7.56亿元。当期借款取得的现金为116.17亿元，扣除分红后，公司偿还债务和利息的金额为117.79亿元，新借来的钱几乎都被用来还债了。
数据来源：雪球
2018年末，新华联取得借款收到的现金为86.84亿元，需偿还债务支付的现金和“分配股利、利润或偿付利息支付的现金”为128.87亿元，扣除分红的3.79亿元，仍需偿还125.08亿元，新借来的钱显然不足以还旧债。在当期，新华联也增加了现金借款勉强抵债，资金压力依然巨大。
控股股东质押比例高达97.70%
与此同时，问询函提到的股权高度质押问题，或许同样印证了新华联“钱紧”事实。
据9月28日新华联披露的质押公告，公司控股股东新华联控股持股质押比例高达97.70%。据企查查，新华联控股为新华联控股股东，持股61.17%。其最近两笔股权出质是在今年9月26日，分别占其持股比例的17.24%、1.29%，质押原因均是用于融资担保。
而担保事项则是深交所关注的又一要点。
恰巧就在12月23日晚，新华联披露了最近一笔子公司担保融资事项。公告显示，新华联为全资子公司湖南华建向中铁信托的3.85亿元2年期贷款，提供连带责任担保。至此，新华联及控股子公司对外担保总余额为205.08亿元，占其净资产263.68%。
今年12月，苏波曾表示，“五六年前人们说房地产不好过，但真正‘过冬’是在今年。”
一语成谶。偿债压力大、股权质押多、担保比例高，经苏波被查一事，被接连浮出水面，新华联的确迎来“冬天”。
寒潮的背后，是新华联业绩下滑，盈利能力下降。
据新华联最新的三季度财报，期末共实现营业收入56.25亿元，同比下降8.8%。营业利润2.74亿元，同比减少48.8%。实现归母净利润1.63亿元，同比下降了46.64%。报告期内，毛利率为29.1%，同比下降3.2%，净利率为2.8%，同比下降2.6%。
利润下降的同时，新华联的各项费用却在上升。三季报显示，去年同期期间费用为13.6亿元，本期末上升至15.25亿元，主要体现在利息费用的大增，由3.63亿元增至6.64亿元。在营业成本上，虽由41.72亿元稍降至39.86亿元，但下降的幅度不及远收入下降的幅度，导致其整体盈利呈下滑趋势。
数据来源：新华联文旅三季度财报
除毛利率、净利率外，roe也是常被用来反映企业获利能力的重要指标，数值越高代表投资带来的收益越高。从此次三季报的数据来看，roe仅为2.08%，同比下降55.36%，这也是自2015年以来出现的首次下降。
文旅转型坎途
自2016年新华联不动产更名为新华联文旅，推动公司战略转型升级以来，房地产业务仍然是收入的主要来源，2018年商品房的收入占比超过了8成，2019年上半年，商品房销售收入占比也达到了6成以上。
文旅项目具有投资高、回报周期长的特点，在短时间内无法带来可观的收益，通过原有的房地产业务“造血”无疑是相对较快的缓解资金压力的方法。
新华联的土地储备也不太充足。2019年上半年，也未增加土地储备，对此给出的解释为手国家宏观调控政策大环境影响，谨慎拿地。期内实现开复工面积298.5万平方米，竣工交付80.4万平方米，实现签约销售面积22.82万平方米，销售金额29.50亿元。
从往年数据来看，签约规模基本维持在百亿元左右，随着新华联对地产业务的弱化，未来的规模或将持续缩小，对公司整体业绩也将产生影响。
新华联的收入构成主要是房地产、建筑装修业和其他业务这三大项，财报中并未将文旅项目收入单独披露。今年上半年，新华联的其他业务收入为12.95亿元，而又有多少份额来自于文旅项目我们也不得而知。
2019年被新华联确立为“文旅运营年”。苏波曾提到，新华联可能会以参与混改和引入战投的方式度过地产艰难期。不过，这一切规划都或将随他被查而暂时搁置了。
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